LOS PRECIOS INMOBILIARIOS EN BUENOS AIRES ESTAN EN SU PISO HISTORICO
UNA OPORTUNIDAD PARA INVERSIONISTAS EXTRANJEROS
Pero no deje pasar tiempo porque esta coyuntura podría estar cambiando muy pronto...
Los precios de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires sufrieron un descenso de entre 30 y 35% desde el año 2018 hasta mediados de 2023.
La reducción de precios obedeció a varios factores:
-Los salarios en dólares de los Argentinos han decrecido fuertemente dada la fragilidad de su moneda
-Por los altos niveles de inflación no existía el crédito hipotecario.
-Existía una ley de arriendos que regulaba el precio y el ajuste de los valores de las rentas, lo que generó que muchos propietarios decidieran sacar sus propiedades del mercado de arriendo y volcarlas al mercado de la venta generándose una sobre oferta.
-Muchas constructoras continuaron desarrollando proyectos nuevos, suponiendo que la reactivación del mercado se daría más rápidamente. Esto volcó un cúmulo de propiedades nuevas que no pudieron comercializarse rápidamente.
Pero varias cosas han cambiado últimamente…
-La inflación está disminuyendo en forma sostenida.
-Esto ha generado la aparición de los Créditos Hipotecarios generando un incipiente aumento de la demanda de propiedades
-Se ha derogado la ley de alquileres permitiendo un libre acuerdo entre propietarios e inquilinos. Esto hizo que subiera la cantidad de propiedades en alquiler y disminuya la cantidad de propiedades en venta poniéndole presión a los precios
-Los costos de construcción en dólares han aumentado muy fuertemente lo que ha impactado en el precio de las unidades nuevas y a estrenar.
LOS PRECIOS POR METRO2 DE LOS BARRIOS TOP
AÚN SON MUY COMPETITIVOS
El valor promedio por m2 de un departamento en una zona turística de la ciudad de Buenos aires como lo es Palermo, ronda actualmente los 2500 usd/m2.
¿LOS PRECIOS VAN A VOLVER A SUBIR?
La respuesta es Si. Ya lo están haciendo. Levemente
Desde junio 2023 a Marzo de 2024 han registrado un incremento promedio entre nuevos y usados del 3.5%
Además se ha visto una disminución en la aceptación de contraofertas. Cuando antes el promedio de rebaja de un precio publicado estaba en el orden del 9% hoy esta alrededor del 6%.
Hay que tener en cuenta que Buenos Aires es la ciudad más rica de Argentina y uno de los centros culturales más preciados de América latina con una amplia oferta en vida al aire libre, gastronomía, teatro y todo tipo de arte. Una ciudad abierta, cosmopolita, con un nivel arquitectónico de primera clase. Esto hace que a pesar de bajones temporales los precios con el tiempo se vayan recomponiendo.
A esto se suma la derogación de la ley de alquileres lo que ha hecho que muchas propiedades que estaban en venta han pasado a estar en alquiler, lo que le pone presión a los precios.
El fuerte incremento de los costos de construcción en dólares también es un factor de tensión sobre todo en los precios de las propiedades nuevas.
LO IMPORTANTE ¿CUÁNTO ESTAS DISPUESTO A ESPERAR?
Si tu idea es obtener plusvalía, estas en un buen momento para comprar una propiedad, pero es importante que tengas claro cuánto tiempo estás dispuesto a esperar.
La formula es infalible:
+ Crédito Hipotecario --->+ Demanda --->Aumento del precios de las propiedades
¿CUÁLES SON LOS GASTOS ASOCIADOS A UNA COMPRA?
¿EXISTE EL CRÉDITO HIPOTECARIO?
-La comisión inmobiliaria de quien compra es el 4% + IVA
-Los gastos de honorarios del notario van entre el 1.5% al 2.0% + IVA
-Impuesto de sellos 1.8%
-Certificaciones varias 0.8%
Haciendo una buena optimización y simplificando algunos factores podemos decir que los gastos totales por comprar un inmueble rondan el 8%.
Al momento de invertir en Argentina no podrás comprar con crédito hipotecario, deberás tener los ahorros en Dólares Estadounidenses para comprar una propiedad al contado. Siendo NO RESIDENTE es muy difícil que te aprueben un Crédito Hipotecario
¿PUEDO RENTAR LA PROPIEDAD MIENTRAS ESPERO
A QUE SE GENERE LA PLUSVALÍA?
Si, es lo mas conveniente
En promedio, en el año 2023 las rentabilidades anuales de una propiedad arrendada en Buenos Aires varían entre el 3 y 5%.
Si tu idea es hacer contratos de alquiler permanente la reciente derogación de la ley de alquileres permite una libre negociación entre propietario e inquilino. En términos generales se están dando contratos a 24 meses, en pesos Argentinos, ajustables trimestral o cuatrimestralmente por IPC ( Indice de precios al consumidor)
Si tu idea es rentarlo a través de plataformas como Airbnb, podrás obtener niveles de renta superiores pero obviamente esta modalidad implica una administración intensiva.
Es importante que sepas que como Argentina se ha puesto cara en dólares, podría haber un menor flujo de turistas extranjeros en el futuro y esta modalidad podría tener un riesgo potencial de decrecimiento.
¿EN QUÉ COMUNAS O BARRIOS ES RECOMENDABLE COMPRAR?
Si tu idea es generar renta a través de arriendos por Airbnb para luego en el mediano plazo venderla y generar plusvalía, los barrios más interesantes son Palermo, Recoleta, Barrio Norte, San Telmo, y las propiedades que están cerca de Hospitales o Universidades por ejemplo barrios como Almagro ( Cerca del Hospital Italiano)
¿CÓMO SE COMPRA UNA PROPIEDAD EN BUENOS AIRES?
En Buenos Aires para comprar una propiedad tienes que ir con todos los billetes en efectivo al momento de escriturar. A pesar de que parece muy engorroso hay infinidad de métodos para transferir los fondos de un país a otro.
Nunca debes pagar el precio publicado. En general las propiedades se venden en promedio un 6% por debajo del precio publicado.
Pasos a Seguir
1- Debes hacer una oferta. Nunca debes pagar el precio publicado. En general las propiedades se venden en promedio 6% por debajo del precio publicado. Para hacer la oferta entregarás a través de una reserva aproximada del 1% del valor de la propiedad al agente inmobiliario que interviene y dirás el precio que estás dispuesto a pagar por esa propiedad
2- El propietario tendrá entre 4 y 7 días hábiles para aceptar o no tu propuesta
3- En caso de ser aceptada te solicitarán un refuerzo hasta alcanzar el 5% del valor de la propiedad en cuestión
4- Luego de que se soliciten todos los certificados que acreditan que tanto la propiedad como el vendedor están en condiciones, aproximadamente 30 días después de la aceptación de la oferta estarás en condiciones de escriturar
5- El escribano lo designa quién compra la propiedad, es decir vos
6 El lugar de escrituración lo decide quién vende la propiedad es decir quién recibirá el dinero
Como te decía deberás contar con el 100% del valor, en Dólares Estadounidenses .
¿SOY EXTRANJERO PUEDO COMPRAR
UNA PROPIEDAD EN BUENOS AIRES?
La respuesta es sí. Para eso debes tramitar la clave de identificación CDI.
Este documento es necesario para toda persona que no posea documento argentino y desee adquirir bienes registrables o abrir una cuenta bancaria para operar en el sistema financiero.
Es un trámite relativamente sencillo.
PERO QUE HAGO?
COMPRO O NO COMPRO EN BUENOS AIRES?
Sin lugar a duda si lo que buscas es plusvalía es un excelente momento para comprar!
Ya sé te parece engorroso y te genera ansiedad todos los detalles que desconoces o no conoces en profundidad
Pero eso no debería ser una preocupación
Para eso estamos en CONNECTION para ayudarte en el proceso completo.
-Asesoramiento en el envío de los fondos a Argentina
-Búsqueda de la propiedad en el barrio indicado
-Asesoramiento sobre Escribanos de alto prestigio
-Asesoramiento sobre gastos e impuestos
-Escritura y cierre de la operación
¡No lo pienses mas, la oportunidad es ahora!
¡Esperamos tu consulta!
